고령자 지방 이주 양도세 감면 조건 6가지, 추징 함정까지

먼저 확인하세요 — 이건 아직 시행되는 법이 아닙니다.

‘65세 이상 수도권 1주택자가 지방으로 이주하면 양도소득세를 최대 5억원 감면’은 2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」에 담긴 신설 안(案)입니다. 9월 정기국회에 제출돼 12월 본회의를 통과해야 확정됩니다.

적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 즉 지금 집을 팔면 감면액은 0원입니다. 국회 심사 과정에서 연령·감면율·한도·지역 범위가 모두 바뀔 수 있습니다.

고령 1주택자의 지방 이주 양도세 감면은 수도권 주택 매물을 늘리고 지방 인구를 유입시키겠다는 취지로 신설이 추진되는 제도입니다. 조세특례제한법에 제71조의3을 새로 만드는 방식이에요.

아래에서는 개정안 원문과 기획재정부 상세본을 기준으로 요건 여섯 가지, 흔히 오해되는 ‘5억’의 의미, 그리고 기사에서 잘 다루지 않는 5년 추징 규정을 순서대로 정리했습니다.

실제로 국가법령정보센터에서 조세특례제한법을 열어보면 제71조의2 다음이 곧바로 제72조입니다. 신설 예정인 제71조의3은 현재 존재하지 않는 조문이에요.

감면 요건 여섯 가지

여섯 개 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 어긋나면 감면 대상이 아닙니다.

비교적 간단한 네 가지

첫째, 양도일 기준 만 65세 이상일 것. 둘째, 양도 시점에 1세대 1주택자일 것. 셋째, 양도하는 주택이 수도권(서울·경기·인천)에 있을 것. 넷째, 자녀 등 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도할 것.

실제로 걸리기 쉬운 두 가지

거주 기간이 이중 조건입니다. 단순히 5년을 살면 되는 것이 아니라, 통산 5년 이상 거주에 더해 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중이어야 합니다. 오래 보유한 집이라도 최근 몇 년을 전세로 놓았다면 두 번째 조건에서 탈락합니다.

이주 요건은 양도 후 6개월 이내에 비수도권으로 주민등록을 이전하고 실제로 거주해야 합니다. 그리고 이 조건은 본인과 배우자 모두에게 적용됩니다. 한 사람만 내려가는 방식으로는 요건을 채울 수 없습니다.

‘최대 5억’은 양도차익이 아니라 세액 기준입니다

가장 오해가 많은 부분입니다. 5억원은 양도차익의 한도가 아니라 감면해 주는 세액의 한도입니다.

2027년 양도분

산출 양도소득세의 50% 감면, 한도 5억원

2028년 양도분

산출 양도소득세의 30% 감면, 한도 3억원

적용 개시

2027년 1월 1일 이후 양도분부터 (그 이전 양도는 감면 없음)

정부가 함께 낸 문답자료의 사례를 보면 감이 잡힙니다. 10억원에 취득한 주택을 30억원에 양도하는 65세 A씨의 양도세가 약 1억 6,500만원에서 8,300만원으로 줄어듭니다.

30억원짜리 주택을 팔아도 실제 절세액은 8,300만원 수준이라는 뜻입니다. 한도 5억원을 채우려면 원래 낼 세금이 10억원을 넘어야 하므로, 대부분의 납세자에게 ‘5억’은 현실적인 숫자가 아닙니다.

반대편 경계선도 있습니다. 양도가액이 12억원 이하라면 1세대 1주택 비과세가 적용되므로 이 제도를 적용할 실익이 없습니다. 공동명의 주택은 각자의 지분 비율대로 한도를 나누어 적용받습니다.

2028년은 감면율이 절반으로 낮아지는 데다 장기보유특별공제 축소까지 겹쳐 산출세액 자체가 늘어납니다. 개정안이 원안대로 통과된다면 2027년 양도가 2028년보다 유리합니다.

핵심은 ‘5억’이 아니라 ‘5년’입니다

감면을 받은 뒤 5년간 행동이 제약됩니다. 아래 사유 중 하나라도 발생하면 감면받은 세액을 다시 납부해야 합니다.

추징 사유 (하나라도 해당되면 전액 추징)

• 양도 후 6개월 이내에 본인·배우자가 비수도권으로 이전해 거주하지 않은 경우
• 5년 이내에 수도권 주택을 취득하거나, 본인 또는 배우자가 수도권으로 전입·실제 거주한 경우
• 5년 이내에 세대원이 양도했던 그 주택을 다시 취득한 경우

현실에서 걸리는 장면들

지방에서 지내다 건강이 나빠져 수도권 대형병원 근처로 돌아오면 추징 대상입니다. 손주를 돌보기 위해 자녀 집에 들어가 사는 것도 ‘수도권 실제 거주’에 해당합니다.

간병이나 직장 문제로 배우자만 수도권에 남는 경우도 마찬가지입니다. 요건이 ‘본인 또는 배우자’로 되어 있기 때문입니다.

이자상당가산액까지 붙습니다

추징은 감면액을 그대로 돌려주는 것으로 끝나지 않습니다. 1일 0.022%(연 8.03%)의 이자상당가산액이 가산됩니다.

5년을 거의 채운 시점에 추징 사유가 발생하면 이자만 감면액의 40% 가까이가 됩니다. 앞선 사례처럼 8,300만원을 감면받았다면 이자만 3,300만원 안팎이 붙는 계산입니다.

아직 정해지지 않은 것들

광역시로 이주해도 되는지

확정된 답이 없습니다. 정부 발표 자료 원문에는 “비수도권으로 이주”라고만 되어 있고, 광역시를 제외한다는 문구는 없습니다.

‘광역시는 제외’라고 설명하는 글이 적지 않은데, 이는 같은 개편안에 포함된 지방 세컨드홈 특례와 혼동한 것으로 보입니다. 그쪽 제도에는 광역시 제외 문구가 명시되어 있습니다.

세부 지역 범위는 국회 통과 이후 시행령에서 정해집니다. 광역시 이주를 계획 중이라면 확정 전까지 단정하지 않는 편이 안전합니다.

신청 방법과 제출 서류

개편안 단계에서는 신청 절차·구비 서류가 공개되지 않았습니다. 이 역시 시행령이 나와야 확인할 수 있습니다.

참고로 이번 개편안 입법예고에는 부동산 세제 관련 의견만 7,400건 이상 접수됐습니다. ‘현대판 고려장’이라는 반발과 제도 악용 우려가 동시에 제기되고 있어, 국회 심사에서 요건이 더 강화될 가능성도 있습니다.

정리하면 — 지금 시점에서 이 제도를 근거로 매도 시기를 앞당기는 결정은 위험합니다. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고, 그 전에 12월 본회의 통과라는 관문이 남아 있습니다. 12월 확정 내용이 나오면 이 글도 갱신하겠습니다.

(사진=재정경제부, 국가법령정보센터 / 2026년 8월 21일 기준, 국회 통과 전 개정안 내용)