증여받은 집 언제 팔아야 하나 - 이월과세 5년과 10년을 가르는 것은 본문이 아니라 부칙입니다

소득세법 제97조의2 제1항 하나에 최근 부칙이 네 개 붙어 있습니다. 2022년, 2023년, 2024년, 2025년 개정입니다. 그리고 그 넷이 「무엇을 기준으로 적용할지」를 증여일 → 양도일 → 증여일 → 양도일로 번갈아 정해 놓았습니다.

배우자나 부모에게 집을 증여받은 뒤 일정 기간 안에 팔면, 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여받은 값이 아니라 증여해 준 사람이 샀던 값으로 잡습니다. 이월과세라고 부르는 조항입니다. 그 「일정 기간」이 5년인지 10년인지가 자주 갈립니다.

조문 본문을 펴면 오늘 시점의 숫자 하나만 나옵니다. 내 경우에 어느 판이 적용되는지를 정하는 문장은 본문이 아니라 부칙에 있습니다. 먼저 결론만 적자면, 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산은 지금 팔아도 종전 규정(5년)입니다. 근거는 부칙(법률 제19196호) 제18조 경과조치입니다.

지금 본문에는 10년이라고 적혀 있습니다

현행 소득세법(시행 2026. 7. 1.) 제97조의2 제1항입니다.

① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다. <개정 2023. 12. 31., 2024. 12. 31., 2025. 12. 23.>

여기서 세 가지가 같이 눈에 들어옵니다.

첫째, 괄호 안에 1년이 있습니다. 제94조제1항제3호는 「다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등의 양도로 발생하는 소득」입니다. 주식 등은 10년이 아니라 1년입니다. 같은 문장 괄호 안에 열 배 차이가 들어 있습니다.

둘째, 직계존비속 뒤에 조건이 붙어 있습니다. 「양도 당시 사망한 경우는 제외한다」입니다. 2025년 12월 23일 개정으로 들어간 문구이고, 2025년 1월 1일 시행본까지는 이 괄호가 없었습니다.

셋째, 개정 표기에 2022년이 없습니다. 「개정 2023. 12. 31., 2024. 12. 31., 2025. 12. 23.」 세 개뿐입니다. 그런데 뒤에서 보듯 5년을 10년으로 바꾼 것은 2022년 12월 31일 개정입니다. 지금 화면의 개정 표기만 보고 「2022년에는 안 바뀌었다」고 읽으면 반대로 갑니다.

몇 해 전 같은 조문에는 5년이라고 적혀 있었습니다

같은 조문의 2022년 7월 1일 시행본을 따로 받아 봤습니다.

① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2017. 12. 19.>

5년입니다. 괄호 안의 1년도 없고, 직계존비속 뒤의 조건도 없습니다. 대상 자산도 제94조제1항제1호뿐이라 주식 등이 들어 있지 않습니다.

이 조항이 언제 10년이 됐는지는 중간 판본을 받아 보면 한 줄로 확인됩니다. 2023년 1월 1일 시행본의 제1항이 「소급하여 10년 이내에」이고, 그 항의 표기가 「개정 2017. 12. 19., 2022. 12. 31.」입니다. 5년을 10년으로 바꾼 것은 2022년 12월 31일 공포된 법률 제19196호입니다. 그 뒤 2023년 12월 31일 개정이 제1항을 각 호 구조로 다시 쓰면서, 지금 화면의 개정 표기에서 앞의 두 날짜가 빠졌습니다.

그래서 답이 부칙 경과조치에 있습니다

그 법률 제19196호의 부칙입니다.

제18조(양도소득의 필요경비 계산 및 부당행위계산에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 증여받은 자산을 이 법 시행 이후 양도하는 경우의 필요경비 계산 및 부당행위계산에 관하여는 제97조의2제1항 전단 및 제101조제2항 각 호 외의 부분 본문의 개정규정(법률 제17757호 소득세법 일부개정법률 제87조의27제2항의 개정규정에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

이 법의 시행일은 부칙 제1조 본문이 정한 2023년 1월 1일입니다. 제1조 단서에 시행일이 따로 붙은 개정규정이 다섯 호 있지만, 그 목록에 제97조의2는 없습니다.

그래서 이렇게 갈립니다.

• 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산 → 제18조에 따라 종전의 규정, 즉 5년
• 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산 → 개정된 본문, 즉 10년

두 가지는 짚어두겠습니다. 하나는 제18조가 「이 법 시행 전에 증여받은 자산을 이 법 시행 이후 양도하는 경우」를 조건으로 적고 있다는 점이고, 다른 하나는 이 경과조치가 가리키는 범위가 「제97조의2제1항 전단」이라는 점입니다. 조항 전체를 가리킨 것이 아닙니다.

부칙 네 개의 기준이 번갈아 갑니다

같은 조항(제97조의2 제1항)에 최근 부칙이 네 개 붙었는데, 무엇을 기준으로 적용할지가 매번 바뀝니다.

공포일	법률	부칙 조문	기준
2022. 12. 31.	제19196호	제18조(경과조치) 「이 법 시행 전에 증여받은 자산을 이 법 시행 이후 양도하는 경우의 필요경비 계산 … 에 관하여는 제97조의2제1항 전단 … 의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다」	증여일
2023. 12. 31.	제19933호	제8조(적용례) 「제97조의2제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용한다」	양도일
2024. 12. 31.	제20615호	제8조(적용례) 「제97조의2제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 이 법 시행 이후 증여받는 자산부터 적용한다」	증여일
2025. 12. 23.	제21221호	제7조(적용례) 「제97조의2제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용한다」	양도일

증여일 → 양도일 → 증여일 → 양도일입니다. 첫 줄만 경과조치이고 나머지 셋은 적용례입니다.

2024년 부칙에는 한정어가 하나 더 붙어 있습니다. 그 적용례가 가리키는 것은 제1항 「각 호 외의 부분」의 개정규정입니다. 제1항의 각 호까지 한꺼번에 말한 것은 아닙니다.

기준이 무엇이냐에 따라 같은 사람이 어떤 개정은 적용받고 어떤 개정은 안 받는 상황이 생깁니다. 그래서 「내 경우는 5년인가 10년인가」를 본문 숫자만 보고 답하기 어렵습니다. 어느 개정이 내게 적용되는지부터 부칙에서 확인해야 합니다.

이월과세가 늘 적용되는 것도 아닙니다

제97조의2 제2항은 제1항을 적용하지 않는 경우를 세 가지 두고 있습니다.

1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택(같은 호에 따라 비과세대상에서 제외되는 고가주택과 그에 딸린 토지를 포함합니다)의 양도에 해당하게 되는 경우
3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우

그리고 제3항은 이렇게 한 줄입니다.

③ 제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.

실제로 보유한 날이 아니라 등기부에 적힌 기간으로 셉니다.

정리

• 이월과세 기간은 현행 10년이고, 제94조제1항제3호에 따른 자산(주식등)은 1년입니다
• 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산은 부칙(법률 제19196호) 제18조 경과조치에 따라 종전 규정(5년)입니다. 그 경과조치가 가리키는 범위는 제1항 전단입니다
• 5년을 10년으로 바꾼 것은 2022년 12월 31일 개정인데, 현행 화면의 개정 표기에는 그 날짜가 없습니다
• 2025년 12월 23일 개정으로 「직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다)」가 들어갔습니다
• 같은 조항에 붙은 부칙 네 개의 기준이 증여일과 양도일로 번갈아 갑니다
• 제2항에 적용 제외 세 가지가 있고, 연수는 등기부 소유기간으로 셉니다

숫자 하나를 확인하려고 본문을 펴면 오늘 시점의 숫자만 나옵니다. 내 경우에 어느 판이 적용되는지는 부칙이 정합니다.

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(근거=국가법령정보센터 「소득세법」 시행 2026. 7. 1.(법령일련번호 280405) 제94조ㆍ제97조의2 / 같은 법 시행 2023. 1. 1.(247467)ㆍ시행 2024. 1. 1.(258015)ㆍ시행 2025. 1. 1.(267581)ㆍ시행 2022. 7. 1.(237497)의 제97조의2 / 부칙 <법률 제19196호, 2022. 12. 31.> 제1조ㆍ제18조, <법률 제19933호, 2023. 12. 31.> 제8조, <법률 제20615호, 2024. 12. 31.> 제8조, <법률 제21221호, 2025. 12. 23.> 제7조 원문 / 조문과 부칙은 원문 그대로 인용했고 「…」로 줄인 곳만 생략입니다 / 부칙 비교표와 썸네일은 직접 제작, 나머지는 화면 갈무리 / 여기 적은 것은 조문과 부칙의 문언까지입니다. 실제 세액은 취득가액ㆍ보유기간ㆍ다른 특례가 함께 걸리고 개별 사정에 따라 달라지므로 국세상담센터 126 또는 세무대리인에게 확인하시기 바랍니다)