생애최초 취득세 감면 3년 실거주 의무는 어디에 적혀 있나 - 2026년 1월 1일부터 그 조문이 없고, 「실거주」는 이 법에 0회입니다

2025년 12월 31일 개정으로 추징 사유를 나열하던 세 개의 호가 사라지고 한 문장이 됐습니다. 그러면서 3개월 안에 전입해 살기 시작해야 한다는 것과 3개월 안에 집을 더 사면 안 된다는 것 두 가지가 함께 빠졌습니다.

그래서 현행 추징 조문에는 집주인이 살아야 한다는 요건이 없습니다. 거주라는 말이 한 번 나오기는 하는데, 그것은 집주인이 아니라 세입자의 거주를 가리킵니다(뒤에서 봅니다). 그리고 지방세특례제한법 전문에 「실거주」라는 세 글자는 한 번도 나오지 않습니다.

검색해서 나오는 설명은 아직 「취득일로부터 3개월 안에 전입하고 3년은 실거주」입니다. 지어낸 말이 아니라 2025년까지는 실제로 그렇게 적혀 있었습니다. 바뀐 날이 2026년 1월 1일입니다.

요건	2025년까지	2026년 1월 1일부터
3개월 내 전입ㆍ상시 거주 시작	추징 사유였습니다 (제4항 제1호)	삭제됐습니다
3개월 내 추가 주택 취득 금지	추징 사유였습니다 (제4항 제2호)	삭제됐습니다
매각ㆍ증여ㆍ임대	「상시 거주한 기간」이 3년 미만일 때	「취득한 날부터」 3년 이내일 때
추징 사유가 적힌 방식	각 호 세 개	각 호 없이 한 문장

「실거주」는 이 법에 한 번도 나오지 않습니다

국가법령정보센터에서 원문을 받아 문자열을 셌습니다. 현행본과 2025년 시행본을 나란히 놓았습니다.

문자열	현행 (시행 2026. 6. 2.)	2025년 시행본
실거주	0회	0회
상시 거주	11회	16회
거주할 목적	7회	6회

법이 쓰는 말은 「상시 거주」입니다. 그리고 그 횟수가 16회에서 11회로 줄었습니다. 줄어든 만큼이 이번에 삭제된 부분입니다. (조문ㆍ항ㆍ호 본문만 센 값입니다. 부칙 뒤 개정 내역까지 넣으면 2025년 시행본이 17회가 됩니다.)

「3년 실거주 의무」는 어휘도 요건도 현행 조문과 맞지 않습니다.

2025년까지는 추징 사유가 세 개였습니다

화면 위쪽에 「[시행 2025. 1. 1.] [법률 제20632호, 2024. 12. 31., 일부개정]」이라고 적혀 있습니다. 지난해 판본입니다. 제4항 아래로 세 개의 호가 그대로 보입니다.

④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. <개정 2021.12.28, 2023.12.29>
1. 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 상시 거주(취득일 이후 「주민등록법」에 따른 전입신고를 하고 계속하여 거주하거나 취득일 전에 같은 법에 따른 전입신고를 하고 취득일부터 계속하여 거주하는 것을 말한다. 이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)를 시작하지 아니하는 경우
2. 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우. 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.
3. 해당 주택에 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우

3개월 내 전입이 제1호였습니다. 그리고 잘 언급되지 않지만 제2호로 3개월 안에 집을 더 사면 안 된다는 조항도 있었습니다. 상위 설명들이 옮겨 적는 것은 대개 제1호와 제3호뿐입니다.

2026년 1월 1일부터 한 문장으로 바뀌었습니다

같은 조문의 현행 화면입니다. 「[시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정]」이고, 제4항 아래에 호가 하나도 없습니다.

④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날[…]부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. <개정 2025.12.31>

대괄호 안은 뒤에서 따로 봅니다. 시행일은 부칙에 있습니다.

부칙 <제21309호,2025.12.31>
제1조(시행일) 이 법은 2026년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 해당 호에서 정하는 날부터 시행한다.
1. 제33조의3제4항ㆍ제5항, 제34조제8항ㆍ제9항 및 제177조의2제1항제2호의 개정규정: 공포한 날
2. 부칙 제19조의 개정규정: 2026년 2월 1일

제36조의3은 예외로 열거된 두 호에 들어 있지 않습니다. 그래서 본칙대로 2026년 1월 1일입니다.

2026년 전에 산 집은 어느 쪽 규정을 적용받나

이 글을 읽는 분 대부분이 여기에 걸립니다. 답도 같은 부칙에 있습니다.

제5조(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면ㆍ추징에 관한 적용례 등) ① 제36조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.
② 이 법 시행 전에 종전의 제36조의3제4항에 따른 추징사유가 발생한 경우에는 제36조의3제4항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제2항이 옛 규정을 붙들어 두는 범위는 「이 법 시행 전에 … 추징사유가 발생한 경우」입니다. 산 시점이 아니라 추징사유가 생긴 시점을 기준으로 적고 있습니다.

언제 샀나	2026년 1월 1일 전에 추징사유가 생겼나	어느 조문인가
2025년 이전	생겼다	종전 규정 (부칙 제5조②)
2025년 이전	생기지 않았다	개정 규정
2026년 이후	―	개정 규정

개별 사안이 「추징사유가 발생한 경우」에 해당하는지는 사실관계 판단입니다. 이 글은 부칙 문언이 무엇을 기준으로 적고 있는지까지만 정리합니다.

셈의 기준이 바뀌었습니다

남은 추징 사유는 한 문장입니다. 3년 이내에 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우입니다. 그런데 그 한 문장 안에서도 문언이 바뀐 지점이 있습니다.

판본	셈의 기준
2025년까지 (제4항 제3호)	상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서
2026년 1월 1일부터 (제4항)	취득한 날부터 3년 이내에

전에는 산 기간을 셌고, 지금은 지난 기간을 셉니다. 거주 여부가 추징 판단에서 빠졌습니다.

다만 「거주 요건이 그냥 없어졌다」로 읽으면 안 됩니다. 같은 개정이 거주를 한 층 위로 옮겼습니다.

현행 제1항에는 「본인이 거주할 목적으로」라는 문구가 있는데, 2025년 시행본 제1항에는 그 문구가 없습니다. 「거주할 목적」의 등장 횟수도 6회에서 7회로 하나 늘었습니다. 2025년 12월 31일 개정은 추징 요건에서 집주인의 거주를 빼는 대신, 감면을 받는 요건에 「거주할 목적」을 넣었습니다.

감면을 받는 요건과 감면을 토해내는 요건이 서로 다른 층에 있습니다. 제4항이 추징 사유로 드는 행위는 3년 이내의 매각ㆍ증여와 다른 용도 사용이라는 것까지가 조문으로 확인되는 범위입니다.

같은 자리에 「본인(대한민국 국민으로 한정한다)」이라는 괄호도 함께 들어왔습니다. 이 역시 2025년 시행본에는 없던 문구입니다.

배우자에게 지분을 넘기는 경우는 괄호에서 빠져 있습니다

현행 제4항의 괄호 하나입니다.

매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)

공동명의로 돌리거나 배우자에게 지분을 넘기는 것은 추징 사유에서 제외돼 있습니다. 이 괄호는 이번 개정으로 새로 생긴 것이 아닙니다. 삭제되기 전 제4항 제3호에도 같은 괄호가 그대로 있었습니다.

관련해서 감면 한도도 한 번 짚어 둡니다. 제2항입니다.

② 2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항제1호에 따른 총 감면액은 300만원 이하로 하고, 제1항제2호에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다. <개정 2023.3.14, 2024.12.31>

「해당 주택에 대한 … 총 감면액」입니다. 사람 수만큼 늘어나지 않고 주택 하나당으로 묶입니다.

전세 세입자가 있는 집이면 3년의 시작이 다릅니다

앞에서 […]로 생략한 대괄호 안이 이 대목입니다.

해당 주택을 취득한 날[해당 주택을 취득한 사람이 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우로서 해당 주택의 임대차계약(같은 법 제6조 및 제6조의3에 따라 임대차계약이 갱신된 경우를 포함한다)에 따른 임차인이 그 주택에 계속 거주하고 있는 경우(해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다)에는 그 임대차기간의 만료일]부터 3년 이내에

세입자가 있는 집을 사서 임대인 지위를 승계했고, 취득일 기준으로 남은 임대차기간이 1년 이내라면, 3년의 기산일이 취득일이 아니라 임대차기간 만료일로 미뤄집니다.

남은 기간이 1년을 넘으면 이 대괄호가 적용되지 않습니다. 조문이 「1년 이내인 경우로 한정한다」로 못박아 두었습니다. 그리고 이 문장에서 거주하는 사람은 집을 산 사람이 아니라 세입자입니다. 현행 제4항에 나오는 유일한 「거주」가 여기입니다.

일반 규정은 1년ㆍ2년인데 이 조문은 3년입니다

같은 법에는 감면 추징의 일반 규정이 따로 있습니다.

제178조(감면된 취득세의 추징)
① 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다. <개정 2020.1.15>
1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우
2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

「이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는」이 앞에 붙어 있습니다. 생애최초 감면은 제36조의3 제4항이 따로 정하고 있어서 그 특칙이 우선합니다. 일반 규정의 2년이 아니라 3년입니다.

붙는 이름이 둘입니다 ― 「이자상당액」과 「가산세」

추징될 때 얼마가 더 붙는지는 이름이 두 개로 갈립니다. 특례법이 붙이는 것은 이자상당액입니다.

② 이 법에 따라 부동산에 대한 취득세 감면을 받은 자가 제1항 또는 그 밖에 이 법의 각 규정에서 정하는 추징 사유에 해당하여 그 해당 부분에 대해서 감면된 세액을 납부하여야 하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자상당액을 가산하여 납부하여야 하며, 해당 세액은 「지방세법」 제20조에 따라 납부하여야 할 세액으로 본다. 다만, 파산 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 이자상당액을 가산하지 아니한다. <신설 2020.1.15>

「대통령령으로 정하는」이 두 번 나오므로 시행령으로 내려갑니다.

제123조의2(감면된 취득세의 추징에 관한 이자상당액의 계산 등)
① 법 제178조제2항 본문에 따라 가산하여 납부해야 하는 이자상당액은 감면된 세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2021.12.31, 2023.12.29>
1. 당초 감면받은 부동산에 대한 취득세 납부기한의 다음 날부터 추징사유가 발생한 날까지의 기간. 다만, 「지방세기본법」 제60조에 따라 환급ㆍ충당한 후 추징사유가 발생한 경우에는 같은 법 시행령 제43조제1항 각 호에 따른 날부터 추징사유가 발생한 날까지의 기간으로 한다.
2. 「지방세기본법 시행령」 제34조제1항에 따른 이자율
② 법 제178조제2항 단서에서 "파산 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.
1. 파산선고를 받은 경우
2. 천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 불가피한 사유로 해당 부동산을 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용한 경우

율은 또 다른 법의 시행령을 가리킵니다. 지방세기본법 시행령 제34조 제1항이 「1일 10만분의 22」입니다.

기한은 사유가 생긴 날부터 60일입니다

제178조 제2항이 해당 세액은 「지방세법」 제20조에 따라 납부하여야 할 세액으로 본다고 넘겨 둡니다. 그 제20조에 기한이 있습니다.

③ 이 법 또는 다른 법령에 따라 취득세를 비과세, 과세면제 또는 경감받은 후에 해당 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징 대상이 되었을 때에는 제1항에도 불구하고 그 사유 발생일부터 60일 이내에 해당 과세표준에 제11조부터 제13조까지, 제13조의2 및 제14조부터 제16조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 세액을 말한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다. <개정 2018.12.31, 2025.12.31>

취득일이 아니라 사유 발생일이 기산점입니다. 이 60일을 넘기면 여기서부터는 다른 법의 가산세가 붙습니다.

무엇	근거	이름
감면세액에 기간ㆍ율을 곱한 금액	지방세특례제한법 제178조②	이자상당액
60일 안에 신고를 안 한 경우	지방세기본법 제53조① ― 100분의 20 (제53조②의 부정행위는 100분의 40)	무신고가산세
납부가 늦어진 기간	지방세기본법 제55조 + 같은 법 시행령 제34조① ― 1일 10만분의 22	납부지연가산세

같은 「1일 10만분의 22」가 양쪽에 쓰입니다. 특례법 시행령 제123조의2가 지방세기본법 시행령 제34조 제1항을 그대로 가리키기 때문입니다. 이름은 다르고 율은 같습니다.

제55조 제1항은 여러 호로 나뉘어 있습니다. 시행령 제34조 제1항이 정하는 「1일 10만분의 22」는 그중 제1호ㆍ제2호에 붙는 이자율입니다.

조 제목에 「생애최초」가 들어간 조문이 둘입니다

제36조의2(생애최초 주택 구입 신혼부부에 대한 취득세 경감)는 「2020년 12월 31일까지」 경감하는 조문입니다. 이미 끝났지만 법에는 그대로 남아 있습니다.

지금 적용되는 것은 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)이고, 기한이 「2028년 12월 31일까지」로 조문에 적혀 있습니다. 조 제목이 비슷해서 위쪽을 열면 5년 전에 끝난 제도를 읽게 됩니다.

한 가지 덧붙이면, 무주택 여부를 확인하는 「세부적인 기준」은 조문에 적혀 있지 않습니다. 제3항이 여섯 가지 경우를 열거해 두었고, 그보다 더 세부적인 기준은 제5항이 고시로 넘겨 두었습니다.

⑤ 제3항을 적용할 때 무주택자 여부 등을 확인하는 세부적인 기준은 행정안전부장관이 정하여 고시한다. <개정 2023.3.14>

이 글에서는 그 고시의 내용까지는 다루지 않습니다. 조문이 어디까지 정해 두고 어디부터 넘겼는지만 짚었습니다.

정리

• 지방세특례제한법 전문에 「실거주」는 0회입니다. 법이 쓰는 말은 「상시 거주」이고, 16회에서 11회로 줄었습니다
• 2025년까지 추징 사유는 세 개였습니다 ― 3개월 내 전입, 3개월 내 추가 취득, 상시 거주 3년 미만 상태의 매각ㆍ증여ㆍ임대
• 2026년 1월 1일 시행(부칙 제21309호 제1조)으로 각 호가 사라지고 한 문장이 됐습니다. 남은 것은 3년 이내 매각ㆍ증여ㆍ다른 용도 사용 한 줄입니다
• 부칙 제5조 제2항은 「이 법 시행 전에 … 추징사유가 발생한 경우」에만 종전 규정을 적용합니다 ― 기준이 산 시점이 아니라 추징사유가 생긴 시점입니다
• 셈의 기준도 바뀌었습니다 ― 전에는 「상시 거주한 기간」을 셌고 지금은 「취득한 날부터」 지난 기간을 셉니다
• 같은 개정이 거주를 한 층 위로 옮겼습니다 ― 현행 제1항에 「본인이 거주할 목적으로」가 들어왔고, 2025년 시행본 제1항에는 없던 문구입니다
• 배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 것은 괄호에서 제외돼 있고, 그 괄호는 이번 개정으로 생긴 것이 아닙니다
• 세입자가 있는 집은 남은 임대차기간이 1년 이내일 때만 3년의 기산일이 임대차기간 만료일로 미뤄집니다
• 일반 추징 규정(제178조①)은 1년ㆍ2년이지만 「이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는」이라서 이 조문의 3년이 우선합니다
• 붙는 것은 이자상당액(제178조②)이고, 사유 발생일부터 60일(지방세법 제20조③)을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 따로 붙습니다. 이자율은 양쪽 모두 1일 10만분의 22입니다

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(근거=국가법령정보센터 「지방세특례제한법」 현행본 시행 2026. 6. 2. 법률 제21738호와 2026년 1월 1일 시행본 법률 제21309호, 2025년 1월 1일 시행본 법률 제20632호 원문 대조 및 문자열 실측 / 같은 법 시행령 제123조의2 시행 2026. 9. 18. / 「지방세법」 제20조 시행 2026. 1. 1. / 「지방세기본법」 제53조ㆍ제55조 및 같은 법 시행령 제34조 / 썸네일은 직접 제작, 나머지는 화면 캡처 / 조문은 원문 그대로 인용했고 줄인 곳은 …으로 표시했습니다. 개별 사안이 추징사유에 해당하는지와 부칙 제5조 제2항의 적용 여부는 사실관계에 따라 달라지므로 관할 시ㆍ군ㆍ구 세무부서나 지방세 상담 창구에서 확인하시기 바랍니다)